什么決定房價？你會發現，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產這個話題爭議這么大的原因。把它總結為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。
中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎么走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎么走？暴·漲。
非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。
人流入的地方，房價持續看·漲，你買入并持有就好了，那么未來中國人往哪里流入呢？有人說往大城市流動，有人說往小城市流動。中國過去十多年，我們城市規劃指導思想一直沒變，“控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展”，這就是我們城市化的思路。
未來中國人口往哪里流動呢？我們研究了十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關系緊張，一個是人地關系不緊張。這是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。有人會說，日本、韓國人地關系緊張，所以人去了大都市。
看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區占美國人口的比重是什么趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。美國人地關系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，人不斷往大的都市圈流入。
你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什么樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。為什么？因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明?？刂拼蟪鞘幸幠?、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。
中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。
什么地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什么地方房價漲不動？人都跑了，政府還在拼命的供地，房價能漲得起來嗎？
所以“短期看政策，中期看土地，長期看人口?！边@是中國中心城市房價的邏輯。
它告訴我們，把脈一個城市的房價走勢，政策、土地和人口是三個關鍵。
01、短期看政策
近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出臺樓市調控文件。
北京自去年3月份以來直接針對樓市頒發的政策就有12道多，其他中心城市發布的政策也不在少數。
這些政策告訴我們，中國中心城市的房價，短期內房價必須橫·盤。
短期看政策已經被驗證，接著看決定中期和長期的兩個因素：土地與人口。
02、中期看土地
中期看土地，因為決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。
西部、東北、中部地區一些三四線城市，人口稀少且不斷流失，土地供應卻持續增加，這些城市的房價長期處于低·位，未來走·弱是大概·率事件。
中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應量必須相應增多，才能夠控制房價，一旦供不應求，房價只能向上。
重慶的房價，這幾年在中東部房價上漲的背景下，顯得尤為冷靜，主要是因為它充足的住宅供應量有關，當然也離不開當地政府的管控功勞。
十個重點城市中，除了北京、重慶住宅供應量增加外，廣州、上海、武漢相比于去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。
這并不能改變中心區的購房需求，深圳實際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個級別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。
成都住宅土地供應量下`跌也非常厲害，相比去年下滑了63%，南京、杭州、天津分別同比下跌了2%、11%、31%。從土地供應量來看，深圳、成都、南京、杭州、天津的房價，未來除了漲還是漲。
03、長期看人口
現在來看上面提到的10個重點城市人口，也即需求情況。
中國的城市化實際上是已經演變成大城市化，全國人口都紛紛涌入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中心城市。
從上圖可以看到，第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞并簡陽市有關，但即便忽略這個因素，成都的人口增幅也不會差。
上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現的是這些城市對人口的吸引強度，從而推測未來人口增幅情況。
因此，從人口數據來看，中國二十多個中心城市的房價，長期仍看漲。
若再結合第二部分的土地供應量來看，未來漲幅排名前五的應該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。
